Если арендатор не доволен условиями проживания или общением с владельцем квартиры, в некоторых случаях он может расторгнуть договор до завершения срока его действия. Когда и по каким причинам возможно досрочное расторжение договора аренды арендатором, расскажем в этой статье.
Наём или аренда
В бытовом общении чаще используются слова «аренда», «арендатор», «арендодатель», но в законодательстве относительно жилых помещений используются термины «наём», «наниматель» и «наймодатель». Мы будем использовать обе группы определений в этом тексте, подразумевая, что речь идет о том, что собственник жилья предоставляет его за деньги для проживания третьим лицам.
Заключайте договор
Чтобы взаимоотношения с собственником квартиры находились в правовом поле, нужно обязательно составить договор аренды. Это важно для закрепления прав и обязанностей обеих сторон, теоретически и наниматель, и владелец в этом заинтересованы. Отказ от договора аренды ставит под удар также обе стороны.
Важно указать в договоре отдельные аспекты, например опись имущества в квартире и его состояние (можно добавить также фотографии и видео), — это избавит от конфликтов в дальнейшем, если возникнет вопрос о том, что имуществу причинен вред, которого ранее не было.
Сроки аренды, стоимость, условия проживания (количество человек, возможность завести домашнее животное, даже хранение крупного спортивного инвентаря) тоже должны быть зафиксированы в договоре, чтобы было проще решать возникающие конфликты.
Более подробно о договоре аренды рассказываем в нашей статье.
Расторгнуть договор арендатору просто
Закон защищает обе стороны. Но собственник квартиры может расторгнуть договор досрочно по ограниченному числу причин, в остальных случаях придется «терпеть» до завершения срока договора, даже если квартиранты перестали по какой-то причине устраивать.
А вот арендатор может расторгнуть договор по любой причине. Но сделать это он может только в соответствии с требованиями закона! Условия таковы (ст. 687 ГК РФ):
Все проживающие должны быть согласны с расторжением договора.
Уведомить владельца нужно за три месяца до предполагаемого переезда.
Уведомление должно быть передано владельцу в письменном виде.
Если есть подозрения, что могут возникнуть проблемы (то есть нет надежды чисто на устную договоренность и хорошие взаимоотношения — а лучше не доверять таким «аргументам»), необходимо четко выполнить все условия.
Письменное уведомление владельца
Этот пункт очень важен, хотя часто ему не уделяют достаточного внимания. В реальности же, если арендатор уведомит о своем переезде меньше чем за три месяца, его могут по суду обязать выплачивать еще три месяца аренды, даже если он освободит квартиру гораздо раньше. Но для этого нужно, чтобы собственник квартиры обратился в суд и доказал свою правоту.
Итак, уведомление должно быть отправлено собственнику в письменном виде. Сделать это можно несколькими способами:
Вручить распечатанное или написанное уведомление лично. Еще один экземпляр оставьте себе. Попросите владельца расписаться в получении и поставить дату на вашем экземпляре.
Отправить по почте с уведомлением. Уведомление о вручении нужно именно для подтверждения того, что документ выслан.
Отправить по электронной почте. И естественно, сохранить письмо у себя в «Отправленных», а еще сделать скриншот, желательно так, чтобы была видна дата отправки сообщения. Этот способ подойдет, если контакты указаны в договоре. Используйте именно тот адрес, который был внесен в документ при оформлении.
Написать в мессенджере или СМС. И сделать скриншот так, чтобы была видна дата (хотя бы в названии файла), тогда его можно будет использовать как доказательство. Также добейтесь, чтобы собственник ответил на ваше сообщение и чтобы из ответа было понятно, что он хорошо понял, о чем вы пишете.
Разойтись по-хорошему
Если обе стороны согласны расторгнуть договор досрочно и ни у кого нет претензий и вопросов, можно составить соглашение о расторжении договора (ст. 450 ГК РФ). Его требуется составить в двух экземплярах, обе стороны подписывают каждый из них. Даже если взаимоотношения хорошие и конфликтов нет, лучше такие вопросы урегулировать письменно и по закону.
В любом случае, как бы ни складывалось общение собственника и арендатора, правильно составленный договор, учитывающий интересы обеих сторон, соблюдение законов и умение пойти друг другу навстречу (не нарушая правовых норм) — залоги успешной бесконфликтной аренды или сдачи квартиры.
