Если арендатор нарушает условия договора, владелец квартиры может потребовать расторгнуть договор досрочно. Но сделать это исключительно «по желанию» нельзя, должна быть веская причина из числа перечисленных в законе!
Заключайте договор
Сразу хотим оговориться, что в правовое поле ситуация аренды (найма) квартиры вводится в том случае, если заключен официальный договор, который закрепляет права и обязанности сторон. Если такой документ есть, обе стороны могут рассчитывать на защиту закона. Обращаясь в суд, они с большей вероятностью докажут свою правоту.
Чтобы защитить свои права и не остаться на улице (или не потерять квартиру в жилом состоянии в случае с владельцем), обязательно нужно подписывать, а в некоторых случаях и регистрировать договор.
Более подробно о договоре аренды рассказываем в нашей статье.
Причины досрочного расторжения договора аренды
Теоретически расторгнуть договор в одностороннем порядке и одномоментно нельзя. Это правило защищает владельца от жильцов, которые съезжают через три дня, оставив разгромленную квартиру, а квартирантов — от произвола собственника, нашедшего более выгодное предложение.
Согласно действующему законодательству, наниматель имеет право расторгнуть договор в любое время, но с обязательным письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца.
Если одна из сторон нарушает условия договора, положения закона, наносит вред имуществу, договор можно расторгнуть досрочно в судебном порядке.
Так, в ст. 687 Гражданского кодекса РФ перечисляются причины, по которым наймодатель может расторгнуть договор досрочно:
Если наниматель не вносит арендную плату более двух раз после истечения установленного договором срока платежа (при краткосрочном найме – то есть менее 1 года), либо плату за 6 месяцев и более (при долгосрочной аренде жилья);
Если наниматель или его сожители разрушают или портят квартиру;
Если несмотря на предупреждение арендодателя жильцы продолжают использовать жилье не по назначению либо систематически нарушать права и интересы соседей.
Важно! Даже в этих случаях арендодатель не может расторгнуть договор в один день, а ему следует обратиться с исковым заявлением в суд и требовать расторжения договора. Кроме того, в судебном порядке также рассматривается вопрос о расторжении договора по требованию любой из сторон в случае аварийного состояния жилья или его непригодности для постоянного проживания.
Обратите внимание на то, что менее существенные «проступки» не являются однозначной причиной для расторжения договора. Все возможные конфликты необходимо решать в зависимости от ситуации, по возможности, мирно и без расторжения договора, так как в этом случае легко нарушить закон и права одной из сторон.
Как обеим сторонам обезопасить себя
Чтобы не возникало спорных ситуаций, лучше обо всех нюансах договариваться заранее, а потом фиксировать их в договоре. Это требуется для того, чтобы не пришлось договариваться и спорить в процессе, а также договор будет главным аргументом сторон в случае обращения в суд (если до него дойдет).
Если у арендодателя есть сомнения в правомерности и правильности его действий, лучше заранее уточнить, как действовать — тогда меньше вероятность, что возникнут проблемы в дальнейшем.
Теоретически договор защищает обе стороны от произвола, убытков и судебных разбирательств, поэтому ему стоит уделить самое пристальное внимание. Если есть сомнения, необходимо проконсультироваться с юристом, который поможет сформулировать самые спорные пункты.
