Покупка квартиры — ответственное решение, и конечно, каждому хочется быть уверенным, что его не обманут и не вовлекут в серьезные проблемы. Чтобы подстраховаться, необходимо проверить квартиру на обременения. На что именно проверять и как это делать, расскажем в этой статье.
Что такое обременение
Что такое обременение на квартиру? Обременение — это вид ограничения прав собственника, в результате которого он не может в полной мере распоряжаться своим имуществом. В некоторых случаях это права на недвижимость у третьих лиц, о которых покупатель изначально не знает (например, у несовершеннолетних детей). В некоторых — залог квартиры по кредиту, ипотеке или другим договорам.
Имеют значение и другие факторы. Главное, что нужно знать: квартира, у которой есть обременение, - потенциальный источник проблем, особенно если ее пытаются продать, подарить, обменять или даже сдать. Ведь в этом случае нужно согласие всех сторон, а если оно не получено, могут возникнуть претензии после совершения сделки.
Самые распространенные варианты обременения:
Ипотека. Квартира еще не «выкуплена», и владельцы не могут в полной мере ей распоряжаться.
Аренда. Если квартира сдана в аренду и срок действия договора еще не истек, при продаже или передаче квартиры по дарственной новый собственник должен быть поставлен об этом в известность, ведь арендатор имеет право проживать в течение всего срока, пока действует договор.
Рента с условием дальнейшей передачи квартиры. Вариант обременения, к которому часто прибегают пожилые владельцы: кто-то ухаживает за владельцем и платит ему ренту, а потом наследует квартиру. Если найдутся другие претенденты, они не смогут распоряжаться квартирой, не нарушив права второй стороны договора ренты.
Арест. Чаще всего накладывается судом или службой судебных приставов в рамках исполнительного производства, в результате чего недвижимость нельзя ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить.
Скрытые обременения. Это самый коварный пункт, о нем расскажем подробнее.
Скрытые обременения
В целом ряде случаев квартира может иметь скрытые обременения, которые не всегда понятны сразу, но могут причинить неудобства в дальнейшем.
Несовершеннолетние дети, зарегистрированные в квартире.
Использование средств материнского капитала и не выделение доли ребенку.
Лица, имеющие право пожизненного проживания (в частности, отказавшиеся от приватизации).
Люди, которые должны дать согласие на продажу, чтобы сделку признали действительной.
Зарегистрированные в квартире, но сейчас там не проживающие.
Отсутствие таких обременений обязательно тоже нужно проверить, чтобы не возникли проблемы в дальнейшем, когда сделка уже совершена.
Рассмотрим основные шаги, которые нужно предпринять, чтобы проверить квартиру на обременение перед любой серьезной сделкой.
Запрос выписки из ЕГРН
Выписка из ЕГРН нужна для проверки так называемой «юридической чистоты» квартиры. Ее может запросить собственник квартиры, а покупатель в свою очередь должен настаивать на том, чтобы эта выписка была. В ней будет указано основание возникновения права собственности, сведения о нахождении имущества в залоге, характеристики объекта недвижимости.
Проверка запрета на продажу недвижимости
Это тоже важная проверка квартиры на обременение. Можно определить сам факт того, есть ли какие-то запреты на продажу недвижимости. Сделать это можно на сайте Росреестра. Для этого во вкладе «Услуги и сервисы» в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» указать адрес и кадастровый номер квартиры.
А на сайте Федеральной службы судебных приставов в сервисе «Банк данных исполнительных производств» можно проверить владельца квартиры на наличие у него исполнительных производств (понадобится ФИО и дата рождения).
Есть и другие документы, которые желательно запросить, а также иная ценная информация, которую стоит получить.
Согласие супругов, прописка несовершеннолетних детей
Если квартира была приобретена супругами в браке и один из них (указанный в качестве собственника) ведет с покупателем дела, необходимо убедиться, что второй супруг согласен на сделку. Ведь если продажа осуществляется за спиной второго супруга, он может в дальнейшем оспорить сделку. Поэтому лучше требовать согласие в письменном виде, чтобы иметь гарантии.
Также необходимо убедиться, что в квартире не прописаны несовершеннолетние дети (выписать их после совершения сделки, конечно, можно, но не так и просто), что ребенок не был «обделен» изначально, хотя имел право на часть квартиры. Решение всех вопросов, так или иначе связанных с имуществом несовершеннолетних детей, сопряжены с потенциальными большими проблемами, и лучше вообще избегать таких ситуаций.
Задолженность по коммуналке
Собственник может по требованию покупателя предоставить документы, которые подтвердят отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг. Если такие задолженности есть, разбираться с ними после совершения сделки придется новому собственнику. Требуйте, чтобы все долги были погашены до того, как сделка состоится.
Справки из ПНД и НД
Наконец, сделка может быть признана недействительной, если окажется, что собственник не может самостоятельно принимать решение о продаже. Это касается людей, состоящих на учете в ПНД или НД. Потребуйте, чтобы вам предоставили справки об отсутствии проблем в этой области. Также ввиду сложности и неоднозначности данного вопроса можно запросить другие документы, например, действующее водительское удостоверение.
Проверка квартиры перед покупкой — мероприятие хлопотное и зачастую непростое. Но совершить все основные действия необходимо, чтобы не иметь проблем в дальнейшем. Так как это покупка очень дорогая и серьезная, лучше подстраховаться заранее.
