Мы привыкли, что ипотека – это, мягко говоря, не самый выгодный кредит, даже если мы говорим о льготных программах. Но в последнее время на рынке стало появляться немало предложений с крайне низкими ставками, начинающимися от 0,1%, причем можно найти варианты, где такая ставка сохраняется на весь срок кредитования. В чем же секрет такой выгодной ипотеки?
Тому есть несколько причин. Зачастую предельно низкие ставки по ипотеке (0,1% годовых) получаются, если кредит субсидируется одновременно государством и застройщиком. Некоторые застройщики сейчас субсидируют и рыночную ипотеку – в которой государство не участвует. Тогда ставка чуть выше.
Например, обычную ипотеку на новостройку можно взять со ставкой 16% годовых. А семейную ипотеку – под 6% годовых. Разницу в процентах вместо клиента выплачивает банку государство. Но клиенты все равно неохотно оформляют такую ипотеку – например, потому, что цены на квартиры слишком высоки. Чтобы нивелировать эту ситуацию, застройщик предлагает банку субсидировать ипотеку и выплачивать проценты за кредитуемого. Например, застройщик покрывает 5,9% годовых, а клиенту остаются те самые 0,1%.
Часто низкая ставка действует только год, а затем придется платить ипотеку по рыночной ставке или по ставке льготной ипотеки. Впрочем, как мы уже отмечали, есть и программы, где низкая ставка действует в течение всего срока кредитования. Но это должно быть четко прописано в договоре. Поэтому перед подписанием любых бумаг их нужно внимательно читать, чтобы убедиться в формулировках самых принципиальных пунктов.
Стоимость квартиры с ипотекой от застройщика может быть выше, чем цена квартиры с обычной ипотекой. Застройщики выплачивают проценты по ипотеке вместо заемщика. Они вполне могут встроить свои потери в стоимость квартир, которые участвуют в программе. Поэтому перед подписанием договора нужно сверить, сколько стоит квадратный метр в другой квартире, но со схожими условиями по размеру, этажу, местоположению.
При этом даже более высокая цена квартиры не всегда означает, что ипотеку от застройщика брать невыгодно.
Из-за того, что субсидированная застройщиком ипотека часто предлагается в рамках льготных ипотечных программ, сумма кредита ограничена 6 миллионами для регионов и 12 миллионами для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Застройщики обычно предлагают купить квартиры по субсидированной ставке, чтобы стимулировать покупательский спрос. Поэтому ипотека с нулевой ставкой часто действует лишь на некоторые ЖК застройщика – самые непопулярные.
Есть еще один вариант формирования низкой ставки – уже без участия застройщика, чисто по инициативе банка. Ипотека действительно предлагается по очень низкой ставке… но оформляется она только при условии страхования на крупную сумму (1 млн рублей и более), причем отказаться от такой страховки нельзя. Получается, что даже при низком проценте клиент все равно будет выплачивать сопоставимую с обычной ипотекой сумму или даже бóльшую.
В этом случае, как и в предыдущих, советуем внимательно изучать все условия, на которых заключается договор, читать внимательно документы (как бы банально ни звучало, но и то, что напечатано мелким шрифтом), тщательно следить, чтобы среди пунктов не появлялись такие, которые обязуют заемщика выплачивать страховку. И конечно, нужно очень тщательно посчитать, что выгоднее: взять такую ипотеку с низкой ставкой и высокой страховкой или обычную с более крупной ставкой, но без скрытых выплат.
Кстати! С сентября 2022 года заключать договоры, в которых будет закреплено требование воспользоваться конкретной страховой программой при оформлении ипотеки, будет запрещено. Вступают в силу изменения в закон «О защите прав потребителей», в частности конкретный перечень недопустимых условий договора. Это не помешает банкам вводить требования негласно, но уже нельзя будет отражать в договоре подобные требования.
